Zasady ogólne
O terminie ważności operatu szacunkowego rozstrzyga art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego może on być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony w okresie do 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych (w kontekście metodyki wyceny), rodzaju nieruchomości (np. wyodrębnienie lokalu na skutek zniesienia współwłasności, przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności), położenia (np. rozszerzenie granic administracyjnych miasta), przeznaczenia (np. zmiana planu miejscowego, zmiana sposobu użytkowania), stanu techniczno – użytkowego nieruchomości (np. na skutek przebudowy, uzbrojenia terenu) czy też zmian na rynku nieruchomości (wzrostu albo spadku cen, zmiany relacji popytowo – podażowych itd.). W takim przypadku operat szacunkowy traci swoją ważność w dacie zaistnienia tychże zmian (np. po miesiącu od jego sporządzenia).
Zatem nie jest możliwe potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego w sytuacji wystąpienia zmian o których wyżej mowa. Należy wtedy sporządzić nowy operat szacunkowy, który może przyjąć formę aktualizacji (aktualizacja to nie jest potwierdzenie aktualności).
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy tylko w przypadku, gdy rzeczoznawca który go sporządził (takiego potwierdzenia nie może dokonać żaden inny podmiot czy rzeczoznawca) potwierdzi jego aktualność, co powoduje wydłużenie terminu jego ważności o dodatkowe 12 miesięcy (przy jednoczesnym zastrzeżeniu możliwości utraty ważności gdy wystąpią istotne zmiany o których mowa wyżej). Termin liczony jest od daty upływu ważności operatu a nie daty potwierdzenia przez rzeczoznawcę. Praktyką jest potwierdzenie aktualności przez rzeczoznawców majątkowych w okresie bliskim upływowi 12 miesiącom od daty sporządzenia operatu. Takie potwierdzenia aktualności może nastąpić jedynie jednokrotnie (zatem maksymalny okres ważności operatu szacunkowego może wynosić 24 miesiące od daty sporządzenia operatu szacunkowego).
Od powyższej zasady ogólnej istnieją wyjątki (dopuszczone na postawie art. 156 ust. 5 ww. ustawy), powodujące brak utraty aktualności operatu szacunkowego pomimo upływu wyżej wskazanego 12 – miesięcznego okresu od daty jego sporządzenia, do których zaliczymy w szczególności:
a) operat szacunkowy sporządzony w związku z ustaleniem zobowiązania podatkowego powstałego na skutek zawarcia umowy sprzedaży darowizny – stan nieruchomości i poziom cen na datę zawarcia umowy,
b) operat szacunkowy sporządzony w celu ustalania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renta planistyczna) – stan nieruchomości na datę wejścia w życie uchwalonego/zmienionego planu miejscowego i poziomu cen na datę sprzedaży nieruchomości,
c) operat szacunkowy sporządzony w celu realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. (tzw. mienie zabużańskie) – stan nieruchomości na dzień jej opuszczenia, poziom cen na dzień sporządzenia wyceny,
d) operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału (geodezyjnego) nieruchomości.
Istota wyłączenia utraty aktualności operatów sporządzonych dla celów wskazanych powyżej wynika z przyjmowanych przez rzeczoznawcę istotnych w procedurze wyceny dat stanu nieruchomości oraz poziomu cen (transakcji), które odnoszą się do zdarzeń przeszłych a tym samym na danych archiwalnych, które zmienić się już nie mogą (ewentualne wątpliwości mogą dotyczyć zmiany uwarunkowań prawnych w zakresie metodyki wyceny, które mogłyby nastąpić dotycząc również zdarzeń zaistniałych w przeszłości, choć z uwagi na ogólną zasadę Lex retro non agit tj. prawo nie działa wstecz, ustawodawca winien unikać stosowania takiej techniki legislacyjnej, która obniża poziom zaufania obywateli do państwa).
Zmiana (uszczegółowienie) sposobu potwierdzania aktualności operatu szacunkowego
Na podstawie art. 1 pkt 26 lit. b ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. w sprawie zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509) dokonano zmiany (uszczegółowienia) sposobu dokonywania przez rzeczoznawcę majątkowego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.
Zgodnie z brzmieniem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przed wejściem w życie przepisów nowelizujących tj. 1 września 2017r. potwierdzenie aktualności operatu następowało wyłącznie poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
Art. 156 ust. 4 ugn sprzed nowelizacji
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (tj. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba ze wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. – przypis autora), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
Klauzula potwierdzająca przyjmowała często postać wzmianki na okładce operatu uczynionej przez rzeczoznawcę bądź dodatkowego dokumentu, który był dołączany do operatu szacunkowego ze wskazaniem w klauzulach ograniczających, iż stanowi on integralną część operatu szacunkowego.
W uzasadnieniu ustawy nowelizującej wskazano na istniejące w praktyce wyceny wątpliwości co do zasad potwierdzania aktualności operatów szacunkowych, w szczególności co do okresu w jakim operat może być nadal wykorzystywany oraz momentu od którego należy ten czas liczyć (tj. czy od daty potwierdzenia aktualności czy od daty upływu ważności operatu szacunkowego). Nadto podkreślono brak sprecyzowanych czynności merytorycznych, jakie winien wykonać rzeczoznawca majątkowych w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.
Mając na uwadze powyższe Ustawodawca uznał za stosowne dookreślenie reguł potwierdzania aktualności operatu poprzez jednoznaczne wskazanie, iż potwierdzenie obejmuje okres kolejnych dwunastu miesięcy od zakończenia okresu w którym operat mógł być wykorzystany (tj. rok od daty jego sporządzenia), zaś potwierdzenie powinno zostać udokumentowane stosowną analizą, załączoną do operatu szacunkowego.
Art. 156 ust. 4 ugn po nowelizacji
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
Biorąc pod uwagę powyższe, rzeczoznawcę majątkowego wiążą obecnie wysoce sformalizowane (wcześniej choć były zbliżone to nie wiązały się z koniecznością materialnego/pisemnego potwierdzenia) czynności w procedurze potwierdzania aktualności operatu szacunkowego.
Wprowadzone zmiany nakładają na rzeczoznawcę majątkowego sporządzenie analizy potwierdzającej, że od chwili sporządzenia operatu szacunkowego nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych (szacowania nieruchomości) lub istotne zmiany czynników takich jak rodzaj nieruchomości, przeznaczenie (w planie miejscowym bądź studium), stan nieruchomości (rozumiany jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości), oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zatem zanim rzeczoznawca majątkowy potwierdzi ważność operatu po upływie określonego w przepisach czasu (12 miesięcy), obowiązany jest sprawdzić i potwierdzić w formie pisemnej analizy, czy sytuacja na rynku (w tym ceny nieruchomości podobnych lub cechy nieruchomości szacowanej) nie zmieniły się na tyle, by mogło to mieć wpływ na zmianę wartości oszacowanej nieruchomości.
Nowy (obowiązujący) sposób potwierdzenia aktualności odnosił się również do operatów sporządzonych przed wejściem w życie ustawy nowelizującej.
Zakres spoczywających na rzeczoznawcy majątkowym czynności sprawdzających, którym musi dać wyraz w dołączonej w formie pisemnej analizie z zasady równoznaczny jest sporządzeniu nowego operatu (przy uwzględnieniu jednakże stanowiącego odciążenia w procedurze wyceny nieruchomości w postaci znajomości przedmiotu wyceny). Mając na uwadze powyższe, procedura potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę ma charakter charakter odpłatny (chyba że strony umowy zawarły w jej treści postanowienie o nieodpłatnym dokonaniu takiej analizy, co de facto znalazło swoje odzwierciedlenie w cenie usługi na etapie sporządzania operatu szacunkowego).
Należy zaznaczyć, że nie jest dopuszczalne (zgodne z prawem) zawieranie postanowień umownych, które obligują rzeczoznawcę do potwierdzenia aktualności po upływie pierwotnego okresu ważności operatu (co niestety niekiedy ma miejsce przy umowach zawieranych przez rzeczoznawców np. z jednostkami samorządu terytorialnego), bowiem rzeczoznawca może być jedynie zobowiązany do przeprowadzenia postępowania w którym zbada czy taka okoliczność zachodzi bądź nie, bez przesądzania o wyniku tego postępowania. Przesądzanie zatem o wyniku procedury badania aktualności operatu szacunkowego zgodnie z oczekiwaniem zamawiającego (aby mógł wykorzystywać wycenę w okresie 24 miesięcy) jest podstawą do poniesienia odpowiedzialności dyscyplinarnej rzeczoznawcy majątkowego.
Aktualizacja operatu szacunkowego a potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego należy odróżnić od aktualizacji operatu szacunkowego, w której dokonuje się przeszacowania wartości nieruchomości odpowiednio do aktualnych warunków i cech nieruchomości, które nastąpiły w okresie następującym po sporządzeniu operatu szacunkowego, a który stracił swoją ważność w momencie ich zaistnienia (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 lutego 2008 r., I SA/Wa 1630/08). Aktualizacji operatu szacunkowego może dokonać jedynie rzeczoznawca, który go sporządził. Aktualizacja de facto sprowadza się do sporządzenia nowego operatu szacunkowego z powołaniem się na ustalenia zawarte w poprzednim operacie szacunkowym (celem zwiększenia przejrzystości procedury wyceny). Określenie aktualnej wartości przedmiotu wyceny (uwzględniającej zaistniałe zmiany) przez innego rzeczoznawcę następuje w drodze sporządzenia nowego operatu szacunkowego bez odwoływania się do pierwotnego opracowania i wyszczególnienia zaistniałych zmian.
