Reguły szacowania wartości nieruchomości określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości. Uzupełnienie przepisów prawa w aspekcie metodycznym stanowią standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych PFSRM oraz europejskie standardy wyceny EVS organizacji TEGOVA.

Art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

I. Rozbieżne stanowiska w zakresie uwzględniania podatków i opłat w wartości nieruchomości do września 2023r.

Zdecydowana większość przedstawicieli środowiska oraz literatura przedmiotu i judykatura wskazywała, że wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Należy bowiem odróżnić wartość nieruchomości od jej ceny, które nie są pojęciami tożsamymi. Wartość nieruchomości jest podstawą ustalenia ceny, a nie odwrotnie. Cena nieruchomości stanowi niejako konsekwencję wartości nieruchomości (jest jej pochodną). Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę, dokonując tego na podstawie czynników rynkowych. Cena transakcyjna stanowi efekt podaży i popytu na rynku, który decyduje o jej wysokości. Podatki, stanowiące narzędzie polityki fiskalnej państwa, należą do innej kategorii i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie stanowią efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a zatem nie mogą być traktowane jako element wytworzony przez wolny rynek, lecz jako element warunków sprzedaży, dlatego powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. obok kosztów notarialnych), który obliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jest traktowany jako integralny element tej ceny.

Potwierdzenie tego stanu rzeczy znajdowało pośrednio uzasadnienie w treści § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi że przy obliczaniu dochodów o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Nie ma znaczenia, że przepis powyższy odnosił się do podejścia dochodowego, bowiem zarówno na podstawie podejścia dochodowego, jak i porównawczego określa się wartość rynkową nieruchomości, zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Powyższe uwarunkowania wskazują, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości (w tym przy zastosowaniu podejścia porównawczego) rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku VAT, zatem określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości pozbawiona jest tego podatku, o czym rzeczoznawca w operacie tym winien zamieścić stosowną wzmiankę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2013 r., sygn. akt I OSK 1690/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2015 r., sygn. akt I OSK 802/14, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3241/14). Przyjęcie poglądu, iż podatek VAT jest elementem wartości nieruchomości oznaczałoby, iż ta sama nieruchomość w zależności od rodzaju właściciela (podatnika podatku VAT bądź nie) mogłaby mieć jednocześnie kilka wartości, co jest niedopuszczalne (bowiem wartość jest taka sama). Rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do rozstrzygania o naliczaniu lub nienaliczaniu podatku (ustalania czy dostawa będzie opodatkowana czy zwolniona z podatku, tym bardziej, że niekiedy nie zależy to nie tyle od przepisów podatkowych co woli stron np. na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku o towarów i usług (umożliwiających opcję opodatkowania dostawy zwolnionej z mocy prawa od podatku od towarów i usług), lecz do określenia wartości nieruchomości, które to określenie poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.  

W celu zachowania zasady współmierności rzeczoznawca przyjmuje do porównań ceny nieruchomości podobnych z pominięciem dodatkowych elementów fiskalnych będących pochodną ceny transakcyjnej tj. naliczanych od ceny traktowanej jako podstawy opodatkowania (podatku VAT, podatku PCC, taksy notarialnej, opłat sądowych itd.).

Niewielka część przedstawicieli środowiska wobec braku literalnego wskazania zakazu uwzględniania w wartości podatków i usług (pomijając wymagania wynikające z wykładni przepisów prawa) w treści swoich opracowań uwzględniała w szczególności podatek VAT. Przyjmując teoretycznie argumentację tej części środowiska za uzasadnioną (sprowadzającą się do tego, że uczestnicy rynku kalkują ceny z uwzględnieniem wszelkich obciążeń fiskalnych) okolicznościami sprawy i tak należałoby dochować zasady współmierności tj. przyjmować do porównań tylko nieruchomości objęte danym podatkiem w określonej stawce np. 8% VAT dla lokali mieszkalnych w obrocie pierwotnym (deweloperskim). Powiększanie wartości o podatek VAT miało wyjść naprzeciw zleceniodawcom wyceny (poddając w wątpliwość bezstronność i niezależność rzeczoznawcy), którzy składając wnioski o przyznanie kredytu hipotecznego w kapitale tego kredytu posiadaliby środki również na uiszczenie podatku VAT (banki bowiem nie kredytują podatków i opłat związanych z transakcją).

II. Rozstrzygnięcie wątpliwości przez prawodawcę od września 2023r.

Analogiczne zasady obowiązują przy określaniu wartości odtworzeniowej oraz przy ustalaniu wysokości odszkodowania za ograniczenie albo odjęcie prawa do nieruchomości (odszkodowanie nie jest powiększane o podatek VAT).