Rzeczoznawstwo majątkowe to zawód uregulowany prawnie (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Zawód ten wykonują wyłącznie osoby fizyczne na podstawie uzyskanych w drodze postępowania kwalifikacyjnego uprawnień. Wykonywanie zawodu bez uprawnień zagrożone jest karą grzywny do 50 tysięcy złotych. Osoby legitymujące się uprawnieniami w zakresie szacowania nieruchomości (i jednocześnie maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością) wpisani są do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez właściwego ministra do praw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Wpis do rejestru jest warunkiem koniecznym i wystarczającym (jedynym) do wykonywania zawodu. Zatem nie jest dopuszczalne powoływanie się na jakiekolwiek dodatkowe kryteria mające stanowić podstawę do uznania sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego za wiążący. Odnosi się to w szczególności to tzw. certyfikatów bankowych, wynikających z odbycia szkolenia i zdania egzaminu kończącego to szkolenie oraz współpracy z pośrednikami w wycenie nieruchomości pomiędzy bankami a klientami (np. poprzez nieprzyjmowanie operatów od rzeczoznawców, którzy nie są podwykonawcami takich pośredników) – zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2023r., sygn. akt II CSKP 1641/22. Tworzenie jakichkolwiek list poza Centralnym Rejestrem jest działaniem nieuprawnionym, kwestionującym porządek prawny i wynikające z niego przyznane w postępowaniu kwalifikacyjnym państwowe uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości – stanowiąc tym samym czyn nieuczciwej konkurencji (utrudnianie dostępu do rynku). Powoływanie się zaś przez rzeczoznawców majątkowych na uzyskane tzw. certyfikaty bankowe bądź współpracę z pośrednikami w celu zwiększenia swojej atrakcyjności w oczach potencjalnych klientów należy uznać za naruszenie etyki zawodowej, jako praktyki szkodliwej dla środowiska zawodowego i wprowadzającej w błąd odbiorców wycen (potencjalnych klientów).
Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem:
a) wolnym (mianem wolnego zawodu określa się zawód wykonywany samodzielnie i na własną odpowiedzialność w sposób niezależny i bezstronny z zachowaniem tajemnicy zawodowej w stosunku do informacji pozyskanych w toku jego wykonywania),
b) regulowanym (mianem zawodu regulowanego określa się zawód, którego wykonywanie wymaga określonych kwalifikacji i dozwolone jest dopiero po spełnieniu wymogów określonych przepisami prawa np. zdanie egzaminu),
c) o statusie zbliżonym do zawodu zaufania publicznego (status zawodu zaufania publicznego dotyczy zawodów posiadających samorząd zawodowy, którego rzeczoznawcy nie posiadają zrzeszając się w ramach stowarzyszeń zawodowych).
Na wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego składają się zasady:
a) przestrzegania prawa, standardów zawodowych oraz zasad etyki zawodowej,
b) bezstronności i niezależności wobec interesariuszy wyceny,
c) poufności (zachowania tajemnicy zawodowej),
d) szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych,
e) stałego doskonalenia zawodowego.
Za uchybienie obowiązkom wynikającym z powyższych zasad rzeczoznawca ponosi odpowiedzialność zawodową (dyscyplinarną), odpowiedzialność cywilną (odszkodowawczą) i odpowiedzialność karną – każdą z nich niezależnie od siebie.
Szacowanie nieruchomości stanowi rezultat nie tylko prawnego ale i ekonomicznego aspektu wyceny. Dokonując wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy jest zobligowany do odzwierciedlenia reguł właściwego rynku nieruchomości. Zatem nie wszystkie zasady szacowania nieruchomości zostały zapisane w przepisach prawa (bo de facto nie mogły być), gdyż istota wyceny ma swoje źródła w ekonomii.
Kompetencje w zakresie określania wartości nieruchomości przysługują na zasadach wyłączności jedynie rzeczoznawcom majątkowym, którzy przy dokonywaniu czynności zawodowych działają zgodnie z przepisami prawa kierując się zasadami etyki zawodowej przy wykorzystaniu swojej wiedzy specjalistycznej (branżowej) z dołożeniem należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru podejmowanych czynności, uwzględniając zasadę poufności, niezależności i bezstronności. Określenie wartości następuje w opracowaniu o zastrzeżonej dla rzeczoznawców formie operatu szacunkowego. Mając na uwadze powyższe uwarunkowania z określoną przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym wartością związane jest domniemanie jej adekwatności, które może zostać wzruszone przy powstaniu uzasadnionych wątpliwości co do rzetelności w zakresie wiadomości specjalnych wyłącznie w procedurze oceny prawidłowości sporządzenia operatu w ramach procedur określonych w przepisach prawa.
Rzeczoznawca majątkowy może ponadto sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego (które nie są zastrzeżone tylko dla rzeczoznawców majątkowych), których katalog zamknięty (nie użyto bowiem w treści przepisu „w szczególności) zawiera art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że sygnowanie tytułem zawodowym rzeczoznawcy majątkowego opracowań o innych charakterze, aniżeli wskazanym w ustawie implikuje odpowiedzialność dyscyplinarną np. sporządzanie protokołów inwentaryzacji stanu nieruchomości na potrzeby inwestora przesyłowego, zatwierdzanie uproszczonych kosztorysów robót (np. dot. planowanych do realizacji robót wykończenia wnętrz lokalu, na które kredytobiorca również chce uzyskać finansowanie, zaś rzeczoznawca swoim podpisem potwierdza zasadność wskazanych kalkulacji), opracowywanie na zlecenie banku bankowej informacji o wartości nieruchomości (BION) jako substytutu wymaganego przepisami prawa operatu szacunkowego.
Duża ilość czynników wpływających na wartości nieruchomości i ich ocenny charakter sprawiają, że prawidłowy wynik wyceny zależy w głównym stopniu od profesjonalizmu rzeczoznawcy, uczciwości, bezstronności, niezależności i postawy etycznej. Zatem w przypadku rzeczoznawstwa majątkowego etyka zawodowa ma charakter szczególnie istotny.
Rzeczoznawca majątkowy może pełnić funkcję biegłego w postępowaniu sądowym (sąd zobowiązany jest w przypadku konieczności określenia wartości nieruchomości powołać biegłego legitymującego się uprawnieniami zawodowymi rzeczoznawcy majątkowego). Pełnienie funkcji może mieć charakter okresowy (wpis na listę stałych biegłych sądowych danego sądu okręgowego po zasięgnięciu opinii organizacji zawodowej) – kadencja trwa 5 lat, jak również pełnić funkcję doraźną w konkretnej sprawie sądowej (tzw. biegły ad hoc). Rzeczoznawca zgodnie z art. 174 ust. 5 nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego w przypadku powołania go do danej sprawy (co nie jest praktykowane z uwagi na dostateczną ilość biegłych wpisanych na listę). Rzeczoznawca może powoływać się na pełnioną funkcję biegłego wyłącznie w okolicznościach sprawy do której został powołany postanowieniem sądu. Wpis na listę stałych biegłych sądowych prowadzonych przez prezesa sądu okręgowego nie ma żadnego wpływu na wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego poza danym postępowaniem. Wręcz przeciwnie, wprowadzanie w błąd odbiorców wycen, że dany operat został sporządzony przez rzeczoznawcę jako biegłego sądowego pociąga za sobą odpowiedzialność dyscyplinarną rzeczoznawcy wobec sądu oraz właściwego ministra, pełniącego nadzór nad wykonywaniem zawodu.
Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego następuje w ściśle określonych przepisami prawa formach:
- prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości (PKD 68.31.Z – pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, brak odrębnego kodu w Polskiej Klasyfikacji Działalności związanej wyłącznie z wyceną);
- w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości (spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa, spółka komandytowo – akcyjna);
- umowy o pracę u podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie szacowania nieruchomości;
- umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie szacowania nieruchomości.
Powyższy katalog form wykonywania zawodu ma charakter zamknięty. Nie jest zatem dopuszczalne wykonywanie czynności zawodowych dodatkowo, obok wykonywania pracy o innym charakterze (np. jako dodatkowe źródło zarobku pracownika samorządowego) z wyłączeniem pełnienia funkcji biegłego sądowego (gdzie przed sądem rzeczoznawca występuje jako osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca prowadzący działalność z zakresu wyceny nieruchomości). Jednocześnie nie jest możliwe wykonywanie zawodu w ramach tzw. nierejestrowanej działalności zarobkowej (dot. sytuacji w której osiągane miesięczne przychody nie przekraczają 50% kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę – pomimo błędnego wskazania tej formy na stronie rządowej).
Ograniczenia te wynikają m.in. z kwestii odpowiedzialności cywilnej, bowiem podmiotem zobowiązanym do ubezpieczenia jest podmiot gospodarczy a nie rzeczoznawca majątkowy jako osoba fizyczna. Wykonywanie zawodu poza formą dopuszczoną przez prawo zagrożone jest karą grzywny do 50 tys. złotych.
Powyższe ograniczenia nie dotyczą pełnienia funkcji biegłego sądowego (którą może pełnić, jak wcześniej wskazano, rzeczoznawca majątkowy nie wykonujący zawodu w wskazanych wyżej formach, bowiem występuje on przed sądem jako osoba fizyczna a nie przedsiębiorca/pracownik. Rzeczoznawca w celu uzyskania ochrony ubezpieczyciela od odpowiedzialności cywilnej związanej z pełnioną funkcją biegłego, zobowiązany jest do zawarcia odrębnej umowy ubezpieczenia).
Warunki współpracy z klientem rzeczoznawca ustala w sposób indywidualny, w tym również wysokość wynagrodzenia (z pominięciem wyjątkowych sytuacji podczas postępowania sądowego, w którym to sąd ostatecznie decyduje o wynagrodzeniu rzeczoznawcy – uwzględniając bądź nie wskazania w karcie pracy biegłego i kto jest za nie odpowiedzialny – np. przegrywający sprawę). Pomimo tej dowolności rzeczoznawca wycenia nieruchomość zgodnie z przepisami prawa i poszanowaniem reguł zawodowych. Wynagrodzenie nie może być pochodną określanej wartości nieruchomości (jako ułamek wartości, którą rzeczoznawca dopiero określi w ramach procedury szacowania). Może być jednak pochodną odpowiedzialności cywilnej jaka spoczywa na rzeczoznawcy z tytułu wykonania zlecenia.
